🏠Comprar ou Alugar Imóvel — Qual Vale Mais a Pena?

Compare comprar e alugar um imóvel em 30 anos. Considere financiamento SAC ou Price, valorização, aluguel reajustado e rendimento de investimento.

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🧮 Preencha os valores

R$

Preço de compra do imóvel.

R$

Valor atual do aluguel deste imóvel.

R$

Valor da entrada para o financiamento (ex: 20% do imóvel).

Taxa de juros do financiamento imobiliário.

Estimativa de valorização anual do imóvel (ex: IPCA ~4%).

Reajuste anual do aluguel (ex: IGP-M ou IPCA).

Se alugar, a entrada e a economia mensal rendem quanto? (ex: CDI ~11%)

R$

Pago tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino.

R$

Valor mensal do IPTU (geralmente repassado ao inquilino no aluguel).

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Comprar ou Alugar: O Que Considerar

A decisão entre comprar e alugar vai além da parcela vs aluguel. É preciso considerar o custo de oportunidade do dinheiro da entrada e a valorização do imóvel ao longo do tempo.

Como a Comparação Funciona

Cenário Compra

  • Paga a entrada + financiamento (SAC ou Price) por 30 anos
  • Paga condomínio, IPTU e manutenção (~1% a.a.)
  • Acumula patrimônio: imóvel valorizado − saldo devedor

Cenário Aluguel

  • Investe o dinheiro da entrada (rende CDI/Selic)
  • Paga aluguel + condomínio (sem IPTU e manutenção)
  • A diferença entre o custo de comprar e alugar é investida mensalmente
  • Acumula patrimônio: investimentos rendendo

Fatores que Favorecem a Compra

  • Taxas de juros baixas (< 8% a.a.)
  • Alta valorização imobiliária na região
  • Aluguel alto em relação ao valor do imóvel (> 0,5% do valor/mês)
  • Longo prazo de permanência no imóvel (> 10 anos)
  • Disciplina para manter o financiamento

Fatores que Favorecem o Aluguel

  • Taxas de juros altas (> 10% a.a.)
  • Rendimento de investimentos elevado (CDI alto)
  • Aluguel baixo em relação ao valor do imóvel (< 0,3% do valor/mês)
  • Possibilidade de mudar de cidade/bairro
  • Valor da entrada seria mais rentável investido

Regra dos 200

Uma referência rápida: divida o valor do imóvel pelo aluguel mensal.

  • Resultado < 150: comprar tende a valer mais
  • Resultado 150–200: depende das taxas e valorização
  • Resultado > 200: alugar tende a valer mais

Exemplo: imóvel de R$ 500.000 com aluguel de R$ 2.500 → 500.000 / 2.500 = 200 → zona de empate.

Importante: esta simulação não inclui custos de transação (ITBI, escritura, corretagem) nem impostos sobre ganho de capital. Esses custos tornam a compra menos vantajosa. Considere-os na sua decisão final.

Perguntas frequentes

Como a calculadora decide se é melhor comprar ou alugar? ▼
Compara o patrimônio acumulado em 30 anos nas duas opções. Quem compra acumula o imóvel valorizado menos o saldo devedor. Quem aluga investe a entrada e a diferença mensal entre o custo de comprar e alugar. Quem termina com mais patrimônio vence.
O que é o 'ponto de equilíbrio'? ▼
É o momento em que o patrimônio de quem compra supera o de quem aluga (ou vice-versa). Antes desse ponto, uma opção é melhor; depois, a outra passa a valer mais. Em financiamentos longos, geralmente comprar supera alugar após 8–15 anos.
Por que a calculadora considera custo de manutenção? ▼
Proprietários arcam com manutenção do imóvel (pintura, reparos, reformas). A estimativa padrão de mercado é 1% do valor do imóvel por ano. Inquilinos não têm esse custo — manutenção estrutural é responsabilidade do proprietário.
O rendimento de 11% ao ano é realista? ▼
Sim, para 2026 com a Selic elevada. CDBs de bancos médios, Tesouro Selic e fundos DI rendem próximo a 100% do CDI (~11% a.a. bruto). Para simulações conservadoras, use 8–9%. Para otimistas, 12–13%.
Quais custos não estão incluídos? ▼
ITBI (2–3% do imóvel na compra), escritura e registro (~1%), corretagem (~6% na venda), imposto sobre ganho de capital na venda (15%), seguro habitacional e taxa de administração do financiamento. Esses custos tornam a compra menos vantajosa do que a simulação mostra.

Veja também

→ tabela sac → tabela price → price vs sac → juros compostos

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